皮口地块概念定位报告

2014皮口地块概念定位报告本文简介：皮口地块概念定位报告呈：北控（大连）投资有限公司2014年1月目录报告摘要1第一部分项目总体概念21.概况分析2a.项目位置2b.海洋特色3c.政策优势3d.产业基础42.分地块概念定位5a.皮口海洋生态城8b.长山观海别墅群123.定位理念补充13第二部分项目愿景分析151.项目愿景152.目标客

2014皮口地块概念定位报告本文内容：

皮口地块概念定位报告

呈：北控（大连）投资有限公司

2014年1月

目录

报告摘要1

第一部分

项目总体概念2

1.概况分析2

a.项目位置2

b.海洋特色3

c.政策优势3

d.产业基础4

2.分地块概念定位5

a.皮口海洋生态城8

b.长山观海别墅群12

3.定位理念补充13

第二部分

项目愿景分析15

1.项目愿景15

2.目标客户20

3.开发建议20

a.开发模式和合作伙伴20

b.总体规划策略20

c.分期策略21

附录I.

项目背景分析24

1.大连的城市发展背景25

2成功案例分享26

附录II.

时间安排建议34

附录III.

政策摘录、大连产业园分布及产业环境见附件35

报告摘要

在民间素来流传“南有海南椰林御寒，北有长山群岛避暑”。长山群岛是我国长江口以北唯一的群岛型休闲避暑胜地。同时，历来的观念也是此处只适宜避暑，冬季不宜到此游玩。不仅仅是长山群岛，可以说整个漫长的冬季都是大连旅游的淡季。

在打造这个项目的时候，我们正是以此为出发点，力图打造一个适宜冬季旅游度假的海岛和港口生态小城。未来这里的港口联通来自日韩、青岛、上海各个港口的豪华游轮，水上飞机和海上游艇为富豪级度假人群的提供新奇而便捷的抵达体验。这里的冬季将呈现一面如夏日海滩嬉沙逐浪，一面如冬日飞雪温泉滑冰的奇幻景象。以此为突破口，联手世界一流的度假酒店品牌和商务酒店品牌，以绝对的差异化竞争优势胜出，共同打造东北亚的一个新地标。迅速吸引人气，同时也吸引高端的商业服务业也和地产开发商进入，提升土地价值，使得这个地区不是空城而是人气爆棚的度假新城。由旅游带动人气，进而拉动和服务相关的产业的发展，包括：高端旅游产业、海洋相关产业、休闲观光渔业、港口经济产业、服装时尚产业、文化展览产业、健康养生产业和高端服务培训产业。利用这些产业促进消费和经济的发展，创造新的多层次的就业机会。

我们将充分依托大连市“十二五”规划中针对普湾新区皮杨地区和长山群岛所提出的打造国际滨海旅游度假区与现代化生态宜居新城区，大力发展旅游休闲度假产业和海洋经济，打造现代海洋牧场和国际旅游避暑胜地的战略规划，将现有地块合理规划建设。

皮口和凉水湾地块作为皮杨地区的行政中心地块，将发展成为由一带两区（滨海路生态景观带、东区滨海国际度假社区、和西区城市型综合休闲社区）组成的皮口海洋生态城，引领皮杨地区城镇化进程。同时我们规划中的皮口海洋生态城的滨海国际度假区会成为大连乃至整个东北亚最私密最高端且适合一年四季度假的富豪级度假胜地。

大长山群岛的地块，得益于得天独厚的景观资源和岛上已日趋成熟的休闲海洋渔业产业和旅游资源，定位为百家企业学院会所、和企业家以及社会名流的海岛私宅度假胜地，服务度假人群的观澜酒店或酒店式公寓，从而形成与海洋旅游、文化传媒时尚产业挂钩的服务与产业共荣之地。

未来皮口海洋生态城和长山观海别墅群以皮口港为连接点，形成一个旅游经济圈。同时从更大的板块来看，一旦皮口海洋生态城的项目做起来，将形成一条助大连未来十年领跑全国的超级旅游产业带。这条超级旅游带就是以大连星海广场->老虎滩海洋公园->金石滩->皮口海洋生态城->长山群岛->花园口的绵延上百公里的沿海旅游路线，吸引中外游客。而其中皮口正处在这条旅游带的交汇中心位置，从陆路（高铁、省道），海路（港口开通国际客运航线及豪华游艇码头），和航空（水上飞机）连接各旅游点，所以具有极其重要的战略意义。

上述是本报告核心理念的摘要，接下来我们进入具体的分析和阐述。

第一部分

项目总体概念

此次报告研究的项目地块主要是位于皮杨地区的皮口地块的3.57平方公里，同时也兼顾其西边的凉水湾地区的6.39平方平方公里，和位于大长山群岛的两处地块。在定位时将对上述这些地块作为一个整体考量其相互之间的推动和发展作用。

1.

概况分析

a.

项目位置

皮口和凉水湾项目地块位于皮口镇，地处黄海之滨，位于辽东半岛东南部，普兰店市东端，与大长山群岛及群岛上的两处项目地块隔海相望。

皮口镇地理位置优越，距大连市中心110公里，陆路距丹东240公里，距普兰店市35公里；水路与长山群岛8海里，距大连51海里，距丹东128海里，距韩国仁川港243海里，距日本长崎港

457海里，是大连东部沿海距日、韩最近的口岸，是一个集客、货、渔为一体的综合性港口小镇。皮口港是辽南的一个重要靠泊点，是大连前往长海县、长山群岛旅游度假区的必经之地。

b.

海洋特色

无污染待开发的海景资源和远近闻名的海鲜资源。

皮口镇位于河海交汇处，是大连地区最大的浅滩港，往海里每走1,000米，水面才下沉1米，这为大量的浮游生物创造了极佳的生存环境，而这些浮游生物自然成为鱼虾的美味食粮。长山群岛每年吸引大量游客食客前往体验捕鱼食鱼的乐趣，旺季日接待游客量可达4万人次。

c.

政策优势

皮口所在的位置是处于大连“十二五”规划中“四湾、三区、两岛、一带”的重点开发区域的中心位置（普兰店湾—黄海海区—长山群岛—黄渤海V型蓝色经济带）。具体如下：

按照大连市委、市***全域城市化发展战略部署，将海洋资源开发利用的区域布局划分为“四湾、三区、两岛、一带”的发展格局。四湾：大连湾—东北地区金融、商务中心，先进装备制造业和现代服务业聚集区；大小窑湾—东北亚国际航运中心的核心港区，大连国际化、区域性的城市副中心及国际现代服务业聚集区；金州湾—国际空港、物流、现代旅游服务业集聚区和滨海宜居城区；普兰店湾—大连新市区的重要组成部分，现代产业聚集区。三区：东部黄海海区—现代渔业发展集聚区、海洋能源开发实验区；南部黄海海区—海上旅游、休闲渔业和海洋能源开发实验区；渤海海区—斑海豹海洋保护区、渔业养殖和海洋能源开发实验区。两岛：长兴岛—东北亚国际航运中心的重要组成部分，环渤海大型临港工业基地，现代新型工业城市；长山群岛—国际旅游度假胜地和现代海洋牧场。一带：黄渤海“V”

型蓝色海岸经济带—沿黄渤海两翼打造集现代产业集群和高端滨海旅游为一体的蓝色海岸经济带。

在实施产业的差别化政策中，大连***将优先发展滨海旅游业、海洋渔业、港口及海洋交通运输业三大支柱产业。其中，滨海旅游业方面，大连***期望到2015年，年接待游客人数突破7,000万人次，年均增长21%，旅游总收入达到1,900亿元，年均增长27.9%。海洋渔业方面，到2015年，***目标海洋水产品产量达到260万吨，年均增长1.1%；渔业经济总产值突破1,000亿元，年均增长12.7%；实现渔业产值450亿元，年均增长11%；渔业经济三次产业比重为45:32:23；渔民人均年纯收入达到26,000元。

所以在项目所在地块发展滨海旅游业、休闲观光渔业和相关的海洋经济产业将极大地享受***从政策、资金、土地等方面制定的各项优惠政策。附件摘录《***关于印发全国海洋经济发展十二五规划的通知》、《大连市***办公厅印发大连市海洋资源开发利用十二五规划》、和《大连地区海洋经济发展历程、产业结构和推进方略》报告

d.

产业基础

项目所在地拥有三大现有产业。分别是：以大杨集团为龙头的服装服饰产业，被***确定为全国水产品加工示范基地的海产品深加工产业，和大连碧海集团带动的绿色环保型高科技产业。未来该地区的产业也将以这些现有优势产业为依托，并深化发展无污染的服务型产业，促进消费和经济的发展，创造新的多层次的就业机会。几大产业可概述为：

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高端旅游产业（滨海生态旅游）

-

酒店、餐饮、会所

-

休闲娱乐产业（水上主题乐园、滨海浴场、滑雪、高尔夫等）

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休闲观光渔业

-

水上飞机

-

游艇观光

-

体验式渔业（海钓、食海鲜、海文化展馆等）

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海洋相关产业

-

海洋渔业

-

海产品加工

-

海洋食品安全认证中心

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港口经济产业

-

港口物流

-

东北亚海鲜配送中心

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服装时尚产业

-

国际购物中心奥特莱斯Outlets

-

时尚品牌秀场

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文化展览产业（结合当地特色节庆的服务型会议和展览服务产业，如）

-

配合服装节的延伸入海的T台秀场

-

配合樱桃节的有机采摘农场

-

配合啤酒节海鲜节等的海边美食展览场馆等

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健康养生产业（利用地域、成本和市场需求的优势，引进国际上尤其是日韩的先进的设备和医疗团队，形成以医疗养生为主题的度假疗养旅游产品）

-

医疗机构

-

疗养度假村

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高端服务培训产业（高端的旅游产业需要同样高端的服务来配合，基于大连现有的服务业水平，急需在当地引入国际化的服务业培训机构，培养服务于该地块的酒店、购物、医疗、餐饮等中心的高水准服务人才，形成产业）

按地块的未来价值来做大致划分的话，可以分为：

东区3.57平方公里的地块包含：

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高端旅游产业

?

休闲观光渔业

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服装时尚产业

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文化展览产业

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和部分健康养生产业

西区6.39平方公里的地块包含：

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中高端旅游产业

?

休闲观光渔业

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海洋相关产业

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港口经济产业

?

文化展览产业

?

健康养生产业

?

和高端服务培训产业

2.

分地块概念定位

大长山群岛

两处地块

皮口地块

面积：3.57平方公里

凉水湾地块

面积：6.39平方公里

在国家大力推进“新型城镇化”建设的时代背景下，我们通过研究大连市对皮杨地区作为四个中心镇建设试点之一的定位，同时充分从皮杨地区本身所具备的的区位优势和优质海洋资源出发，将上图四处地块分别进行了合理的概念定位如下。（具体的市场化论证将在未来的总体定位报告中详细罗列）

简单来讲，皮口和凉水湾地块作为皮杨地区的行政中心地块，未来几年将配合***核心规划，打造成为引领皮杨地区城镇化进程的港口新城——我们称之为皮口海洋生态城。

大长山群岛的两处地块，得益于得天独厚的景观资源和岛上已日趋成熟的休闲海洋渔业产业和旅游资源，一处定位为百家企业学院会所、和企业家以及社会名流的海岛私宅度假胜地，另一处则是服务度假人群的观澜酒店或酒店式公寓——我们可称之为长山观海别墅群。

未来皮口海洋生态城和长山观海别墅群以皮口港为连接点，形成一个旅游经济圈。同时从更大的板块来看，一旦皮口海洋生态城的项目做起来，将形成一条助大连未来十年领跑全国的超级旅游产业带。这条超级旅游带就是以大连星海广场->老虎滩海洋公园->金石滩->皮口海洋生态城->长山群岛->花园口的绵延上百公里的沿海旅游路线，吸引中外游客。而其中皮口正处在这条旅游带的交汇中心位置，从陆路海路和航空连接各旅游点，所以具有极其重要的战略意义。同时我们规划中的皮口海洋生态城的滨海国际度假区会成为大连乃至整个东北亚最私密最高端且适合一年四季度假的富豪级度假胜地。

说到此处，我们应该关注皮口港未来的拓展规划，根据目前的港口目前的航线情况，已开通往返日韩的国际货运航线，而客运方面，目前仅有往返大长山群岛的航线。如果未来皮口港的客运航线能够发展出往返日韩的航线，那么来大连乃至中国旅游的日韩客人就会先经过皮口这个海上门户进入大连，这对我们的项目无疑是极大的利好。

此外，根据皮杨地区现有***规划，丹东大连高铁线皮口站综合交通枢纽的工作已在推动中，此一举也将大大推动我们项目的发展。建议我们密切关注这一***工作的进展。

最后，关于省道会穿越整个生态城土地的规划，我们希望能再向***争取修改规划，底限是东区最具价值的长约1公里的海滩一定不能挨着省道，不然将极大程度影响项目的连贯性和海滩的土地价值。

接下来，我们具体讲讲各个具体地块的概念定位。

a.

皮口海洋生态城

引领皮杨地区城镇化进程的港口新城——皮口海洋生态城

一带两区——滨海路生态景观带、东区滨海国际度假社区、和西区城市型综合休闲社区

整个生态城占地面积10平方公里，建议采用国际上惯用的单轨电车贯穿整个新城，既可以使游客方便到达每个想去的景区，又可以在电车上高空欣赏生态城全貌和不远处海景，形成独特风景。

单轨电车

i.

一带（滨海路生态景观带）

直通皮口港的滨海路作为一条重要的车行道路，建议沿路铺设景观带，一来可以使游客在行驶过程中看到绿化和海，二来以绿化景观先保留该通道两边的土地，待该地区成熟以后，土地价值可大幅提升，可以再规划建造绵延数百米通达港口的特色海鲜美食街。

ii.

东区（滨海国际度假社区）

定位为纯粹高端旅游度假胜地。服务于高端私人度假需求和高端的商务人士的旅游需求。打造世界一流的四季皆宜的富豪级私密度假胜地。承担全面提升土地价值的职能。

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最大的亮点在于由全球高端度假酒店品牌管理的恒温白沙滩（醉沙滩）。这将成为东北亚唯一一个四季恒温的人造白沙暖滩。这一设计是针对目前大连一到冬季旅游经济区就没有游客的现况量身定制的解决方案。可以成为该项目错位竞争的最有力支持。

人工控温可保四季恒温的室内阳光海滩

加温的人造白沙暖滩

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第二大的亮点是水上飞机、游艇码头所带动的周边海上嘉年华主题乐园的打造，涵盖观景摩天轮、各项水上和水下运动和娱乐设施。

水上飞机、游艇码头、观光摩天轮

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沿海地带最高价值的部分做高端度假酒店（如Aman

Resorts,Banyan

Tree

Resorts,Jumeirah

Beach

Resorts,etc.），其余地带可以规划商务用途的五星级酒店（如Intercontinental,Sheraton,Shangri

La,高尔夫酒店等）。

私人度假酒店和滨海商务酒店

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渐次就是私密低密度别墅区、海景公寓、景观区（高尔夫练习场）、人造滑雪场、特色商业街、欧特莱斯（Outlets）、配合各种国际盛大节庆的展览场馆博物馆等。

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产业角度出发，东区主要是以高端旅游也带动的无污染服务型产业。我们建议充分调动当地的区位优势、产业基础和自然资源，发展出有当地特色的产业。举例来讲，

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配合大连国际服装节，当地服装产业的现有基础，未来将引入的Outlets，建议规划设计时尚的服装展馆譬如延伸入海的国际标准T台。

-

依托毗邻日韩的优势，吸引世界最顶尖的医疗设备和团队进入。相信滨海国际度假社区同时兼具的私密性、一流环境、和大连的消费优势会成为中日韩、乃至整个亚洲理想的医疗度假天堂。

-

结合大连每年的樱桃节、啤酒节、海鲜节，在当地发展出一条以采摘、垂钓等农渔体验式消费为新型消费模式的新路子。

iii.

西区（城市型综合休闲社区）

定位休闲娱乐、综合服务、产业集群。服务于家庭式的旅游度假需求。完善改区域的城市功能配套。发展当地的产业。并承担后勤保障用地职能。

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服务于家庭式的旅游度假需求——建议沿海中端度假别墅、中档渔家乐度假酒店、海鲜美食街、海滨浴场等。渐次是海景公寓等。

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完善改区域的城市功能配套——大体量的商业包括购物中心、休闲主题乐园、酒店式公寓、相关产业的办公楼等、养老公寓。

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发展当地的产业——主要定位无污染的产业，包括服务业和部分制造业如深海食品加工、品质安全认证、海产品的物流集散中心、服装加工、生物医疗等。

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承担后勤保障用地职能——用于后期土地价值提升后吸引投资人和开发商投资开发。

b.

长山观海别墅群

岛上的两块土地，一块我们建议定位为观海别墅坐拥风生水起——大长山群岛百家企业学院会所和企业家及社会名流的海岛私宅度假胜地。原因是海岛由于交通的原因作为企业办公用的总部显然还是不合适，但是作为企业会所就很适宜。另外我们觉得这块土地从地理位置、周边环境、私密性等许多综合因素考量具有很大的土地价值和升值潜力，所以我们建议除了针对企业做一些会所以外，也可以针对这些优秀企业的企业家高层管理者，或者社会名流设计建造精装修带地暖等设计的豪华观澜别墅，形成以大企业家、名人为主要人群的度假胜地，从而很好的带动当地文化创意产业、时尚影视产业、高端旅游产业的发展。充分发掘此地块的潜力，提升长山群岛的服务业层次，发展期有特色的适合当地的产业，带动就业机会。北控提到的航空产业、企业的俱乐部基地也可放在这里与百家企业学院会所齐名。

另一块土地，位置比较便捷，其汗液他一般，我们建议做成四星级的度假酒店或酒店式公寓。供消费力比较高的游客旺季旅游时入住。

3.

定位理念补充

在民间素来流传“南有海南椰林御寒，北有长山群岛避暑”。长山群岛是我国长江口以北唯一的群岛型休闲避暑胜地。同时，历来的观念也是此处只适宜避暑，冬季不宜到此游玩。不仅仅是长山群岛，可以说整个漫长的冬季都是大连旅游的淡季。

所以在打造这个项目的时候，我们正是反其道而行之，利用封闭式加温海滩的奇景，使得冬季在大连的海滩上享受阳光美食不再是梦想。所以未来这里的冬季将呈现一面如夏日海滩嬉沙逐浪、一面如冬日飞雪温泉滑冰的奇幻景象，吸引来自全国乃至全世界的游客。再配合水上飞机和游艇码头的建造，使得来此旅游变得非常便捷，而来的旅程本身亦是一种新奇的体验。

经过考察，我们从皮杨地区及长山群岛地区的区位优势、自然环境、现有产业基础、乃至未来***规划等各方面综合考量，认定此处享有独特的海洋资源和旅游景观资源，发展海洋经济和旅游产业可谓得天独厚。未来在此建设绵延百米的恒温白沙暖滩、星级酒店、商贸群、主题公园、游艇码头等基础设施和功能设施，从而带动集海洋经济、时尚产业、文化会展、养生体验、生态渔业观光和休闲度假等功能于一体的国际旅游避暑胜地，必然是正确的、可行的。此一定位既能很好地符合***的既定规划，从而有效地利用政策层面的资源和政策，同时也必将充分凸显大连的特有的产业与服务结合的优势。

此处我们可以简单解释上述提到的一些关键词。

关键词一：海洋经济

海洋经济，包括为开发海洋资源和依赖海洋空间而进行的生产活动，以及直接或间接为开发海洋资源及空间的相关服务性产业活动，这样一些产业活动而形成的经济***均被视为现代海洋经济范畴。主要包括海洋渔业、海洋交通运输业、海洋船舶工业、海盐业、海洋油气业、滨海旅游业。

目前，全球现代海洋产业总产值达1万亿美元，占世界GDP总值23万亿美元的4%。世界四大海洋支柱产业已经形成，发展前景看好。一是海洋石油工业。二是滨海旅游业。据世界旅游组织统计：滨海旅游业收入占全球旅游业总收入的1/2，约为2500亿美元，比10年前增加了3倍；1998年全世界40

大旅游目的地中有37个是沿海国家或地区；沿海37个国家的旅游总收入达3572.8亿美元，占全球旅游总收入的81%。三是现代海洋渔业。传统的海洋捕捞业已发展为捕—养—加并举的工业化渔业生产。近10年来，全世界海洋渔获量每年达8500多万吨，产值约2000亿美元。四是海洋交通运输业。总之，世界海洋产业结构正朝着服务带动生产的方向快速发展。

据悉，今年大连市海洋经济总产值瞄向2690亿元，同比增长15%。

在海洋经济中，我们倾向于在本地块中大力发展海洋渔业和滨海旅游业。

关键词二：休闲渔业

休闲渔业起源于20世纪6O年代拉丁美洲的加勒比海，后逐渐扩展到欧美、亚太地区，目前在发达国家已形成为一种产业，极大地推动了当地国民经济的发展。

休闲渔业是以渔业资源为依托，以市场需求为导向，通过渔业和旅游资源的优化配置，将休闲、娱乐

、餐饮等行业与渔业结合为一体

，实现第一产业与第三产业的融合，提高渔业的经济、生态和社会效益，实现资源开发和***协调发展的一种新型渔业。

对于休闲渔业，台湾专家将其分成五种形态：

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一是运动形态，主要指以钓鱼为主的体育运动。

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二是体验形态，让游客直接参与渔业生产活动，如采集贝壳等。

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三是食鱼形态，表现为旅游购买，品尝海鲜等方式。

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四是游览形态，指游玩，观赏渔业劳作的观光形式。

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五是教育文化形态，主要是水族馆?渔业博览会及各种展览会等，带有一定的教育性和科普性。

关键词三：生态旅游

以有特色的生态环境为主要景观的旅游。是指以可持续发展为理念，以保护生态环境为前提，以统筹人与自然和谐为准则，并依托良好的自然生态环境和独特的人文生态系统，采取生态友好方式，开展的生态体验、生态教育、生态认知并获得心身愉悦的旅游方式。主要吸引国内外的高端高素质人群，用种植、垂钓、采摘、烹煮、徒步或单车、海边瑜伽等种种方式体验生态的全新旅游度假模式。

第二部分

项目愿景分析

1.

项目愿景

i.

成为大连海洋经济的试点区，利用现有的海洋渔业、自然景观的基础和资源，引领皮杨地区城镇化建设，创造大量的就业机会。依托皮口港的地理优势、配合长山群岛共同发展成海洋经济的示范区。

海边新城

海鲜加工水产市场捕捞渔业及运输

水上飞机带动的空港经济

日韩海鲜进出口的物流中心

ii.

成为中国东北部第一个适合四季旅游的生态海边度假小镇。舒适的居住公寓、海边别墅、配套特色商业街、和海边休闲活动，大大带动该地区乃至大连市高端服务业的发展。

海边度假小镇

海景公寓滨海酒店海边别墅

配套商业

海边美食和沙滩活动

iii.

可探讨的亮点景观，例如人造恒温沙滩、水上屋、异域风情的海边别墅和文化街、沿海商业（海鲜美食街和海鲜市场）、各类水上活动设施等。

人造白沙滩

控温的封闭式设计

覆盖沙滩的“大建筑”酒店

紧扣国际上盛行的大空间概念，可在海边建造深入海中覆盖沙滩的“大建筑”酒店，把大型酒店的部分附属功能，如海上泳池，恒温沙滩，海景餐厅，海上影院，室内温泉，室内悬崖跳水等功能，利用现代工程手段结合透明材质的使用，溶入到室内空间中，使其成为吸引游客体验的观光娱乐中心，突出地区特色，增强竞争力。

水上屋

海边别墅

文化街和海鲜市场

沿海美食街

海边休闲活动

水上飞机

日韩的海鲜水产物流中心

2.

目标客户

来自国内、日韩和俄罗斯的高端度假人群、本地居民的居住消费升级需求、海洋经济带上的企业用户。

3.

开发建议

a.

开发模式和合作伙伴

基本思路是引入合适的海外海内的投资基金共同开发。主力打造东区滨海国家度假社区的沿海景观和商业带。引入高端的品牌商业伙伴来运营海边度假酒店、高尔夫商务酒店、水上嘉年华主题公园、滑雪场、购物中心等，大幅提升土地价值。再找地产开发商开发各层次居住型需求的物业和城市配套。

b.

总体规划策略

3+1+1策略，即3个功能片区，一条滨水景观带，一个特色旅游度假群岛。

c.

分期策略

i.

首期，以海洋经济示范区和滨水景观带的建设为主，尽量与老市镇拉开距离，塑造一个全新的高品质海滩环境。

示范区内的项目应具有吸引和带动效应，例如全球一流的品牌度假酒店和五星级商务高尔夫酒店、豪华运动俱乐部品牌等。部分***功能也可考虑此处。可开发部分私密海滩别墅。开发周期1-3年。

ii.

中期，以发展老城周边的城市功能升级区为主。发展公寓、养老、酒店、商业、餐饮、休闲娱乐等功能，借力新区发展机遇，结合市场需求渐进式开发。开发周期约1-3年。

iii.

中远期，以海洋经济功能区和相应的综合服务功能区建设为主，包括海洋经济、服装、医疗美容产业、企业、交易中心、居住、商业等功能，开发周期3-5年。

同时，打造近海群岛特色旅游度假区，发展旅游度假产业。

附录I.

项目背景分析

1.

大连的城市发展背景

大连是全国15个副省级城市之一、全国5个国家社会与经济发展计划单列市之一。GDP位居东北第一位，是辽宁沿海经济带的金融中心，航运物流中心，也是东北亚国际航运中心，东北地区最大的港口城市。2011年全国两会，大连被国家定位为振兴东北老工业基地的龙头及国家级战略辽宁沿海经济带开发开放的核心城市。

2010年中国城市竞争力报告中，大连综合竞争力名列全国城市第八位，仅次于香港，上海，北京，深圳，台北，广州，天津。

从地理位置来讲，大连市地处欧亚**东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。

由于地处北半球的暖温带地区，大连具有海洋性特点的暖温带**性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，年平均气温10.5摄氏度。其绝佳的城市环境使得大连成为中国第一个被联合国环境规划署授予“全球环境500佳”的城市，并于2009年被国际公园与康乐管理协会评选为国际花园城市的最高奖。

在大连的“十二五”规划中，到2015年，大连要实现以下目标：城市综合经济实力大幅提升，服务和辐射东北腹地功能进一步增强，东北亚国际航运中心功能基本完备，东北亚国际物流中心和东北地区金融中心的地位基本确立，基本建成现代产业聚集区、生态环境优美和人民生活富裕的宜居区，初步建成区域核心城市。

在完善城市组团功能和优化全域城市布局的方面，

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主城区组团（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区）要重点建设金融中心、物流中心、生态科技创新城、国际商务区、知识经济聚集区和生态宜居城区，发展以总部经济、金融保险、软件和创意产业、科技服务、商贸流通、信息服务、旅游会展、文化休闲为主体的高端现代服务业。

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新市区组团（金州新区、普湾新区和保税区）要发挥体制机制优势，加快建设基础设施和服务功能比较完备的新城区，着力打造东北地区对外开放的龙头和现代产业核心区、国际滨海旅游度假区与生态宜居新城区。发展港航物流、教育文化、信息服务、旅游等现代服务业，以及先进装备制造、新能源装备、海洋工程、新一代信息技术等新兴产业。

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渤海区域组团（以瓦房店和长兴岛为中心）要继续完善基础设施建设，高标准规划建设一批环境优美、生态宜居的中心城镇，带动人口向沿海新城和重点城镇集聚。瓦房店要重点发展装备制造、精细化工、临港物流、生态旅游和绿色能源产业，打造环渤海地区现代新兴工业城市。长兴岛临港工业区要重点发展装备制造、船舶制造及配套、石油化工、精品钢材、生物制药和现代物流业，积极争取设立自由贸易试验（园）区，逐步建成现代化中等生态城市。

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以及项目地块皮口所在的黄海区域组团（以庄河、花园口、长海为中心）要进一步加强基础设施建设，形成城市功能比较完善的产业与人口承载聚集区。庄河要发挥连接大连和丹东的节点城市功能，成为带动北黄海开发建设的主体，重点发展先进装备制造、家居制造、农副产品加工、新能源（光伏）、石油化工、静脉产业和旅游业，建设国家级生态工业示范园（静脉产业类）和国家级光伏产业基地，建成北黄海现代化生态型中心城市。花园口经济区要重点发展新材料、生物制药、新能源、节能环保产业，建设国家级新材料基地和辽宁沿海重要的新型产业基地，打造现代化生态宜居型海滨新城。长海县要重点发展旅游休闲度假产业和海洋经济，加强长山群岛综合性开发项目建设，打造现代海洋牧场和国际旅游避暑胜地。

（附件摘录《大连十二五规划》报告）

皮口

2.

成功案例分享

a.

加勒比海

加勒比海大部分位于热带地区，是世界上最大的珊瑚礁集中地之一，风景秀丽，充满热带风情。

加勒比海诸国：古巴、海地、波多黎各、委内瑞拉、巴拿马、哥斯达黎加、墨西哥的尤卡坦半岛等区域，经济基本上属于典型的岛国模式(这里的岛国不包括日本、英国、新西兰等经济发达而面积比较大的岛国)，这些国家的特点是地理位置独特，旅游资源条件好，靠近主要客源国，同时经济较为单一,以旅游业为主体。各国各自的旅**政管理机构地位高，权限较大，可有效调控本地物资及人才资源。部分外国公司在旅游业中的投资份额较大，参与当地的旅游市场竞争，在合理分配旅游资源及提高旅游业整体服务质量，提供旅游者以多重体验等方面扮演着重要角色。以古巴为例，在1996年，旅游业曾高于蔗糖业的收入。2003年，该岛接纳了1百90万的游客，其中主要是来自于加拿大或欧盟国家的游客，并赢得了21亿美元的收入。巴拿马，据巴拿马国家***（INEC）统计，该国2013年一季度GDP为66.5亿美元，同比增长7.0%，统计显示，捕鱼业、矿业、建筑业和金融业等行业产值增长较快，其中增幅最大的为捕鱼业，为37.4%，加上附属产业链的联动效应，可见渔业在岛国经济中的重要性。

皮口港为长山群岛所环抱，类似于加勒比海地区，适中的距离空间加之有效的人文建设和规划管理，让皮口有机会在发展自身捕鱼业的同时尽享各岛屿旅游资源的“反辐射”效应，以符合周边地区经济发展的消费价格，增加内需消费，提升区域竞争力，进而吸引韩国仁川港乃至更多地区的游客前往。

b.

北海道

北海道岛，是日本四个主岛中最北的岛屿，面积83,453.57平方公里，是日本除了本州岛外面积第二大的岛屿。北海道和日本南方的本州岛以津轻海峡相隔，北面隔宗谷海峡与俄罗斯萨哈林岛相望，东面则为千岛群岛。

水产业与种植业，畜牧业并称为北海道的第一产业。太平洋北岸之寒流和暖流均在该岛附近交汇，形成著名的四大渔场之一，北海道渔场。明治时代起在北海道日本海沿岸，北海道水产业以养殖鲱鱼为主。迄今北海道仍为卸货量占全国的4分之一的渔业王国。到北海道之旅客，来购物者均是以买帆立贝、螃蟹、海胆为首选。２００５年渔业生产量，占日本总产量的２２．７％。相关的水产品加工业也同样占有较大比重，特别是其中的冷冻水产品生产量，２００５年占日本总产量的５５．８％。水产业发达的同时，北海道森林覆盖率为７１％，约占日本面积的２０％。林业的发展，带动了相关产业的发展。２００５年，木材及制品制造业、纸及纸制品制造业、家具制造业等木材相关工业的出货量，占北海道制造业出货量的１１．８％。巨额的木材及木制品进口，既促进木材相关工业的发展，又有效保护了北海道的森林资源。造就了北海道独特而优美的环境，成为众多电影的取景地，其中，札幌市，旭川市，钏路市的3市被指定为国土交通省的国际会议观光都市，有数次的国际会议在这召开，成为了国际知名的旅游胜地。

皮口同样地理位置优越，海洋资源得天独厚，可通过开发近海产业园区，引进高等学府校区等方式吸引人才入驻，在发展地理优势的同时可注重改善人文层次，塑造

“整洁”“勤奋”的社会环境，结合区域物产，发展“美食经济”，形成地理品牌，从而带动长山群岛向外辐射发展。

北海道的商业街

北海道的温泉和自然风光

北海道发达的现代渔业和吸引众多食客的海鲜市场

c.

釜山

釜山是继首尔之后韩国第二大的城市。这座屹立在韩国海边的城市，不仅充满了海洋的气息，而且独有着韩国传统文化的气息，每年依靠海洋渔业和旅游业吸引着全世界几千万人来此休闲消费。

从地理位置来讲，皮口和釜山有着天然的相似性，都是位于海边的城市，有着天然的海产资源和优美的自然景观。釜山海岸轮渡站有通往韩国巨济岛、和济州市的轮渡。釜山港一号码头的国际轮渡站则有通往日本对马岛、下关市、福冈市和大阪市的轮渡。与之相近，皮口也是连接陆路和长山群岛长海县的重要枢纽，同时皮口距离日本、韩国不过大约300海里，也是中国东北重要的海上门户，方便的交通和相对低廉的消费为其吸引日韩游客前来滨海休闲旅游增添了极大的潜力。

据维基百科显示，2010年，釜山市名义GRDP（当年价格）60.8348万亿韩元（折合人民币约3500亿），同比增长9.6%。实际GRDP（以2005年价格为基准）同比增长4.7%。釜山市的产业结构为：农林渔业占0.9%；矿业及制造业占21.0%；服务业及其他占78.1%。由此可见，由休闲渔业带动的服务业占到这个城市大部分的GDP。

从釜山旅游委获悉，2013年全市一季度共接待游客623.82万人次，同比增长24.34%；实现釜山旅游总收入人民币***.51亿元，同比增长25.41%。其中入境游客36.32万人次，同比增长14.65%；创汇0.91亿美元，同比增长15.29%。

美丽的海边城市——釜山

釜山主题街的美味小吃

釜山大海庆典（釜山国际摇滚音乐节）

釜山国际电影节

釜山烟花节

釜山最吸引人的海岸观光（海云台海水浴场、岛屿、太宗台海岸公园等）

釜山海洋自然史博物馆、福泉博物馆、釜山市立美术馆和福山博物馆等

釜山国际渔业博览会

d.

舟山群岛新区

舟山群岛新区，是国家一项海洋经济战略决策。作为中国首个群岛新区，2011年3月14日，舟山群岛新区正式写入全国十二五规划，规划瞄准新加坡、香港世界一流港口城市，要拉动整个长江流域经济。2011年6月30日，***正式批准设立浙江舟山群岛新区，舟山成为我国继上海浦东、天津滨海、重庆两江新区后又一个国家级新区，也是首个以海洋经济为主题的国家级新区。

舟山拥有渔业、港口、旅游三大优势。舟山是中国最大的海水产品生产、加工、销售基地，素有“中国渔都”之美称。舟山港湾众多，航道纵横，水深浪平，是中国屈指可数的天然深水良港。舟山保存完好的海岛自然景色，蕴藏着丰富的旅游资源，现已开辟的二个国家级和二个省级旅游风景区，2010年旅游接待人数达到2139万人次。

舟山作为我国唯一的群岛型设区市，区位、资源、产业等综合优势明显，是浙江海洋经济发展的先导区和长江三角洲地区海洋经济发展的重要增长极，海洋综合开发试验区。

海景方面：舟山是中国优秀旅游城市，境内有两个国家级风景名胜区（中国佛教名山“海天佛国”普陀山、“南方北戴河”嵊泗列岛），其中普陀山被评为全国首批5A级景区，有两个省级风景名胜区（岱山、桃花岛）。

渔业方面：舟山素有“东海鱼仓”和“祖国渔都”之美称。海域内盛产鱼、虾、贝、藻类等海水产品500多种，全市渔业年产量在120万吨左右，舟山渔场是我国渔业资源基础最好的渔场。舟山市近些年来先后荣获了“中国渔都”、“中国海鲜之都”荣誉称号。

舟山一直围绕“海”字做文章，不断调整和优化产业结构，全市初步形成了以临港工业、港口物流、海洋旅游、海洋医药、海洋渔业等为支柱的开放型经济体系。08年全市海洋经济总产出1048亿元，海洋经济增加值占GDP比重达66.4%，是全国海洋经济比重最高的城市，三次产业比例为10.0：46.2：43.8，经济结构实现了由单一的传统渔业经济向综合的现代海洋经济转变。每年舟山国际沙雕节、海鲜美食节、观音文化节等影响不断扩大，海岛海洋旅游知名度不断提高，成为华东地区重要的旅游目的地。海洋渔业方面则从传统的以捕为主逐步向捕、养、加、销一体的现代渔业转变，以舟山震洋发展有限公司为代表的集水产捕捞、加工、进出口贸易于一体的现代型综合性企业也颇具规模。水产加工业年产值在150亿元左右，已成为我国最大的海水产品生产、加工、销售基地。

在“十二五”规划期间，舟山群岛新区向着群岛型花园城市方向迈进。统筹城乡、区域、人与自然的和谐发展，要加快新型城市化步伐，推进以海洋科学城为核心的中心城区建设和周边海岛的自然生态旅游资源开发。

皮口应当向舟山群岛新区借鉴发展经验，力争成为中国东北海岸的海洋经济开发试点区，配合周边长山群岛的建设共同打造下一个中国的群岛新区。

舟山海鲜美食节舟山国际沙雕节舟山观音文化节

附录II.

时间安排建议

2013

2014

2015

2016

2017

11月

12月

1月

2-4月

4-12月

起草项目整体概念报告

考察项目现场，修改概念报告

完成项目整体概念报告

完成项目定位报告

项目公司、基金成立

总体规划设计

分期建筑景观设计等

按期开工建设

主力客商招商预租

启动区开业

部分别墅区开盘

附录III.

政策摘录、大连产业园分布及产业环境见附件

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